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慧谷观点一：变革的地产形态

从开发区的成长看地产变革　　开发区建设伴随着中国经济成长，在这方面大连人有理由骄傲，因为1984年中国第一个开发区在大连成立---大连经济技术开发区。同年开始中国一口气批准了49个国家开发区，这也拉开了中国经济快速腾飞的希望。　　开发区在不断渐进中成长，出现了多种形态，直至今天的百花齐放、百家争鸣。而现在的现代服务业作为绿色经济的代表，成为各个地方政府的座上宾。大连在这轮发展中又拔得头筹，成为举国知名的服务外包名城。当我们历数过去的时候，不同因素促进了开发区不断进化，但作为产业发展的主线，科技进步成为其演变的重要的原因。　　改革开发之初，中国物资缺乏，生产力亟待提高，以促生产，保增长为主要任务，我们还停留在硬的产品制造就是经济发展的主要方式这个概念上，这个时期的开发区以重工业为主要方向，以加工制造业为主要形态；伴随中国不断开放的资源重新配置，尤其是现代化电子科技给大家带来的新冲击，人们认识到软件为核心的现代化科技本身也是生产力，不仅仅可以产生GDP，而且可以促进传统产业更快提高生产效率，于是各地软件园区如雨后春笋般出现了；现在中国成为了世界经济的主角之一，现代科技与传统制造之间的关系越来越紧密，而因两者之间结合所带来的更稳定税收与更有效就业成为各地政府促进当地发展的主要手段，各地都竞相在这股发展风潮中寻找自己的位置。而一些第三产业发展充分，民众受教育水平相对较高的优秀城市就将科技园区建设当成头等大事。产业地产有别于传统的城市建设模式　　今天，科技园区高度关注传统产业的现代部分，不仅仅成为促进产业进步与科技发展的排头兵，而且利用渐进的商业设施满足不断发展的产业需求，积极进行市政配套建设，完善住宅与科教体系，使得科技园成为新城市建设的核心力量，而这样的科技园建设大家给她赋予了一个新的名称产业地产。　　以产业地产为核心的新城开发有别于传统城市建设模式，以在一个特定区域实现高度聚合的城市功能为主题，重点打造不同功能的内涵，激发区域发展潜力。当我们回顾经历的十年城市化大发展的时候，即感慨取得的成绩也为高房价唏嘘不已，投资需求推动的高房价不仅仅影响了民生，更因空置率过高而造成大量投资浪费，全国各地的鬼城出现正说明了这个问题，而这也正是房地产推动的城市化的弊端之一。当我们既希望快速推进城市发展又希望避免这样弊端的时候，产业地产给出了新的选择。以产业为先导，即让荒芜之地快速具备城市化的特征，而且导入大量产业人口，避免空城鬼城现象，并以产业为核心进行产、商配套，使得人的工作、生活与娱乐需求在相对较近的空间距离中完成，提高生活质量，优化城市功能。　　大连生态科技城正式在这股力量下呈现给大家的新城区，借助生态科技创新城的发展，大连又走在全国新一轮新城建设的前列。以泰达、亿达、中冶与联想四家合力，一定可以建设一个文化有活力、产业有动力、城市有魅力的现代化典范城区。

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