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企业所得税的会计处理和税务处理
1.会计处理
房地产销售完成并办理竣工交房后，会计上应及时确认收入，按税法和会计准则要求同时结转产品成本，所得税纳税调整后计算出所得税，财务处理借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费—应交所得税”科目。
2.税务处理
开发商应按照国税发〔2009〕31号文规定，在销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金及其等价物和其他经济利益全部确认为销售收入。企业代替相关部门、单位和企业收取的各类基金、费用和附加等，凡是并入商品房价内或由开发商开具发票的，依照税法规定一概确认为销售收入。房地产开发企业所得税收入是否包含增值税问题，在所得税年度纳税申报表主表的填报说明关于“营业收入”行中明确列示，纳税人需依据我国统一会计制度的规定填报“主营业务收入”的数额。按照《增值税暂行条例》规定，销售额为纳税人销售开发产品向购买方收取的所有价款和价款以外的费用，但是不包括收取的销项税额。同时国家税务总局2016年第70号公告的解读，开发商作为土地增值税纳税人因转让开发商品获得的收入为不含增值税收入，房地产开发企业所得税的收入理应与上述文件规定保持一致。企业所得税关于收入的“视同销售”处理，遵照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定，开发商将本公司开发的产品用于向外投资的情形，或作为职工福利的情形，或作为奖励品的情形，或把开发产品分配给股东或投资人的情形、或以开发产品抵债的情形、或与其他单位和个人进行非货币性交易的情形等以及用于赞助、集资等用途的，应当等同于对外销售计入所得税应税收入。企业正常销售和“视同销售”合计汇总计算的全部价款和凡开具发票的价外费用，作为所得税的应税收入，用公式表示为：全部价款及价外费用÷（1+增值税适用税率）=所得税应税收入。
三、三大税种在计税收入上的差异
综合以上分析，房地产企业一般纳税人三大税种的计税收入可归纳如下。1.增值税应税收入（即计算销项税的销售额）=（全部价款和价外费用–当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税适用税率）。2.土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税。3.所得税的应税收入=全部价款和价外费用÷（1+增值税适用税率）。4.把增值税销项税公式，即增值税销项税=销售额×增值税适用税率代入上述第2条中土地增值税应税收入计算公式，然后以公式计算土地增值税收入与增值税应税收入差异，可以得到土地增值税应税收入-增值税应税收入=当期允许扣除的土地价款，验证了土地价款因没有对应的进项税抵扣专用凭证，在计算增值税时进行了扣除，但在土地增税时因为清算时扣除项目包含了土地支出，所以计算土地增值税应税收入时，不应在收入中扣除土地价款，形成该两税种应税收入上的差异。同样以公式计算土地增值税收入与所得税收入差异，可以得到：土地增值税收入-所得税收入=当期允许扣除土地价款×增值税适用税率÷（1+增值税适用率）。计算土地增值税应税收入是全部价款及价外费用扣除销项税计算得来，相较于所得税应税收入按适用税率直接进行价税分离的计算，恰恰多出了土地价款中计算用于抵减销项税记入“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”借方的金额。
